Immobilie auf Zypern: GmbH oder privat kaufen?

Ob eine Immobilie auf Zypern privat oder über eine Gesellschaft gekauft wird, entscheidet vor allem über Steuern und laufende Kosten. Eine zyprische Limited (Ltd), das Gegenstück zur GmbH, zahlt seit 2026 auf laufende Gewinne, etwa aus Vermietung, 15 % Körperschaftsteuer. Dafür muss die Limited jährlich eine Steuererklärung abgeben und ihren Jahresabschluss von einem zugelassenen Prüfer prüfen oder durchsehen lassen. Außerdem fehlen ihr Vorteile, die nur Privatpersonen zustehen: der Abzug von 20 % der Mieteinnahmen, die Freibeträge beim Verkauf und der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von 5 % für den eigenen Hauptwohnsitz auf Zypern. Wer in Deutschland wohnt, versteuert die Ausschüttungen der Limited zusätzlich dort.

Der Ratgeber gilt für die Republik Zypern im Süden der Insel. Die übrigen Steuern rund um die Immobilie erklärt unser Ratgeber zu den Abgaben beim Kauf, Besitz und Verkauf.

GmbH oder privat: die Unterschiede auf einen Blick

Privatkauf und Limited unterscheiden sich in diesen Punkten:

Thema	Privatperson	Zyprische Limited
Mehrwertsteuer beim Neubau	ermäßigter Satz für den eigenen Hauptwohnsitz auf Zypern möglich	immer der volle Satz von 19 %
Steuer auf Mieteinnahmen	Einkommensteuer nach Tarif, 0 % auf die ersten 22.000 € des zu versteuernden Einkommens	Körperschaftsteuer ab dem ersten Euro Gewinn
Verkaufsgewinn	Capital Gains Tax mit Freibeträgen	Capital Gains Tax ohne Freibetrag
Steuererklärung auf Zypern	ohne Wohnsitz auf Zypern nur bei Einkünften aus Zypern	jedes Jahr, auch ohne Einkünfte
Laufende Kosten der Gesellschaft	keine	laut Marktübersicht eines Anbieters ab rund 1.600 € (mit Durchsicht) bzw. 2.300 € (mit Prüfung) im Jahr für Buchhaltung, Abschluss und Steuererklärung
Mit Wohnsitz in Deutschland	Mieteinnahmen auch dort zu erklären	Ausschüttungen in Deutschland steuerpflichtig; wird die Limited von Deutschland aus geleitet, ist sie dort steuerpflichtig

Gleich bleiben die Abgaben beim Katasteramt: Die Grunderwerbsteuer (Transfer Fees) gilt mit ihrer Ermäßigung um 50 % für alle Käufer und entfällt beim Kauf mit Mehrwertsteuer. Die Stempelsteuer ist seit 2026 abgeschafft, die staatliche Grundsteuer schon seit 2017; Gemeindeabgaben fallen weiter an. Die einzelnen Posten zeigt unser Ratgeber zu Grunderwerbsteuer, Anwalt und Eintragung.

Kauf als Privatperson

Beim Privatkauf entfallen Gründung, Buchhaltung und Prüfung einer Gesellschaft, und nur Privatpersonen erhalten den Abzug von 20 % der Mieteinnahmen und die Freibeträge beim Verkauf. Den ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5 % auf einen Neubau gibt es nach dem Mehrwertsteuergesetz nur für eine natürliche Person, die:

• mindestens 18 Jahre alt ist,
• die Wohnung als ständigen Hauptwohnsitz auf Zypern selbst nutzt,
• keine andere Wohnung auf Zypern zum ermäßigten Satz gekauft hat.

Der Satz gilt für die ersten 130 m² und bis 350.000 €. Der Kauf darf insgesamt höchstens 475.000 € kosten und 190 m² umfassen. Wer die Wohnung vor Ablauf von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnt, muss die Differenz zum Satz von 19 % anteilig nachzahlen. In Exposés für Neubauten aus Paphos und Limassol sehe ich die Preise meist mit dem Zusatz „plus Mehrwertsteuer“.

Eine Niederlassungserlaubnis (Permanent Residency) erteilt die Migrationsbehörde nur Drittstaatsangehörigen, etwa beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger ab 300.000 € plus Mehrwertsteuer, unter weiteren Auflagen. Der Kauf darf auch über eine EU- oder EWR-Gesellschaft laufen, wenn nur der Antragsteller, sein Ehegatte oder beide daran beteiligt sind.

Kauf über eine zyprische Limited (Ltd)

Die Limited ist auf Zypern die übliche Kapitalgesellschaft und entspricht der deutschen GmbH. Eine private Limited braucht mindestens einen und höchstens 50 Gesellschafter. Ein Mindeststammkapital gibt es laut Handelsregister nicht. Für die Gründung verlangt das Register 165 € Gebühr und eine Erklärung, die ein Anwalt unterschreibt. Laufende Kosten entstehen für Buchhaltung, Abschluss und Steuererklärung.

Mit der Steuerreform stieg die Körperschaftsteuer zum 1. Januar 2026 von 12,5 % auf 15 %. Eine kommunale Steuer auf den Gewinn wie die deutsche Gewerbesteuer kennt Zypern nicht. Gewinne, die in der Limited bleiben, werden auf Zypern nur mit der Körperschaftsteuer belastet. Für neues Eigenkapital kennt Zypern einen fiktiven Zinsabzug (Notional Interest Deduction, NID), begrenzt auf 80 % des Gewinns daraus. Ob er bei reiner Vermietung greift, ist offen.

Gewinne ab 2026 gelten nicht mehr teilweise als ausgeschüttet. Zahlt die Limited Dividenden an in Deutschland lebende Gesellschafter, behält Zypern keine Quellensteuer ein. Gesellschafter, die auf Zypern steuerlich ansässig sind und dort ihr Domizil haben, zahlen auf Dividenden aus Gewinnen ab 2026 5 % Sonderabgabe für die Verteidigung. Mit Non-Dom-Status entfällt sie. Was mit Wohnsitz in Deutschland gilt, steht unten.

Haftung und Weitergabe der Anteile

Für Schulden der Limited haftet in der Regel nur die Gesellschaft. Der Gesellschafter riskiert nach dem Gesellschaftsrecht höchstens den Betrag, den er auf seine Anteile noch nicht eingezahlt hat. Mit seinem Privatvermögen haftet er sonst in der Regel nur, wenn er persönlich bürgt.

Statt der Immobilie lassen sich die Anteile verkaufen oder vererben. Eigentümerin bleibt dann die Gesellschaft, das Katasteramt schreibt nichts um. Beim Verkauf unterliegen Anteile an einer Gesellschaft, die selbst Immobilien auf Zypern hält, ebenfalls der Capital Gains Tax. Bei Verkäufern mit Wohnsitz in Deutschland gilt das nach dem Doppelbesteuerungsabkommen, wenn der Wert der Anteile zu mehr als 50 % auf Immobilien beruht.

Zypern erhebt keine Erbschaftsteuer. In Deutschland ist der gesamte Erwerb einschließlich der Anteile erbschaftsteuerpflichtig, wenn:

• der Erblasser oder der Erbe dort wohnt oder
• ein deutscher Erblasser oder Erbe Deutschland vor höchstens fünf Jahren verlassen hat.

Eigennutzung einer Immobilie der Limited

Nutzt der Gesellschafter die Immobilie seiner Limited selbst, ohne eine angemessene Miete zu zahlen, kann das in Deutschland als verdeckte Gewinnausschüttung gelten. Eine solche Ausschüttung gehört nach dem Einkommensteuergesetz zu den Kapitalerträgen des Gesellschafters.

Für auf Zypern ansässige Gesellschafter mit Domizil gilt die private Nutzung seit 2026 ebenfalls als verdeckte Ausschüttung, sofern sie nicht schon als Sachbezug eines Direktors oder Angestellten versteuert wird. Dann fallen 10 % Sonderabgabe auf den Marktwert der Immobilie an, anteilig nach dem Umfang der privaten Nutzung, bei Beginn und erneut bei jeder Ausweitung der Nutzung. Auf Dividenden aus neuen Gewinnen sind es 5 %.

Mieteinnahmen: Steuer privat und in der Limited

Eine Privatperson versteuert Mieteinnahmen auf Zypern nach dem Einkommensteuertarif: 0 % bis 22.000 € zu versteuerndes Einkommen, darüber 20 bis 35 %. Vorher werden pauschal 20 % der Bruttomiete abgezogen, außerdem Abschreibung und Kreditzinsen. Nach dem Wortlaut des GeSY-Gesetzes kommt auch ohne Wohnsitz auf Zypern ein Beitrag von 2,65 % der Bruttomiete zum Gesundheitssystem hinzu. Die Sonderabgabe auf Mieten ist seit 2026 abgeschafft.

Die Limited zahlt Körperschaftsteuer auf ihren Gewinn, also auf die Miete abzüglich belegter Kosten, Abschreibung und Zinsen. Die Pauschale von 20 % steht ihr nicht zu. Einen GeSY-Beitrag auf den Gewinn zahlt sie nicht.

Jahresmiete	12.000 € privat	12.000 € Limited	24.000 € privat	24.000 € Limited
Abzüge	2.400 € Pauschale, 6.000 € Abschreibung	6.000 € Abschreibung, 2.300 € Kosten	4.800 € Pauschale, 6.000 € Abschreibung	6.000 € Abschreibung, 2.300 € Kosten
Zu versteuern	3.600 €	3.700 €	13.200 €	15.700 €
Steuer auf Zypern	0 €	555 €	0 €	2.355 €
GeSY-Beitrag	318 €	0 €	636 €	0 €
Steuer, GeSY und Gesellschaftskosten	318 €	2.855 €	636 €	4.655 €

Auswertung: immobilienzypern.de, Datenbasis: Anleitung des Tax Department zur Steuererklärung und Steuerreform 2026, Stand: Oktober 2026. Annahmen: Kaufpreis 250.000 €, davon 200.000 € Gebäude mit 3 % Abschreibung, keine Kredite und keine weiteren Einkünfte auf Zypern, Kosten der Gesellschaft 2.300 € (mit Prüfung, siehe oben); GeSY nach Gesetzeswortlaut; ohne fiktiven Zinsabzug, deutsche Steuer und Ausschüttung.

Verkauf: Capital Gains Tax privat und in der Limited

Beim Verkauf erhebt Zypern nach dem Gesetz über die Capital Gains Tax 20 % auf den Gewinn, privat wie in der Limited. Vom Verkaufspreis werden die inflationsbereinigten Anschaffungskosten abgezogen.

Freibeträge gibt es nur für Privatpersonen. Seit 2026 sind lebenslang insgesamt 30.000 € Gewinn steuerfrei. Beim Verkauf der eigenen Hauptwohnung sind es bis zu 150.000 €, wenn:

• der Eigentümer sie insgesamt mindestens fünf Jahre ausschließlich selbst bewohnt hat, ab dem zweiten Verkauf einer Hauptwohnung zehn Jahre,
• sie spätestens ein Jahr nach dem Auszug verkauft wird.

Bei einem Grundstück über 1.500 m² ist der Gewinnanteil aus der zusätzlichen Fläche steuerpflichtig. Beide Freibeträge lassen sich nicht kombinieren, es gilt der höhere. Ist der Verkauf Teil eines gewerblichen Immobilienhandels, zahlt die Limited statt der Capital Gains Tax Körperschaftsteuer.

Mit Wohnsitz in Deutschland: Was zusätzlich gilt

Wer in Deutschland wohnen bleibt, unterliegt mit Mieten, Dividenden und Veräußerungsgewinnen zusätzlich dem deutschen Steuerrecht. Für Österreich und die Schweiz gelten eigene Regeln.

Ort der Geschäftsleitung: Wo die Limited steuerpflichtig ist

Eine Gesellschaft ist in Deutschland mit allen Einkünften körperschaftsteuerpflichtig, wenn sie dort ihre Geschäftsleitung hat, also den Mittelpunkt ihrer geschäftlichen Oberleitung (§ 10 AO). Trifft ein Gesellschafter mit Wohnsitz in Deutschland die laufenden Entscheidungen der Limited von dort aus, kann sie deshalb in Deutschland steuerpflichtig werden.

Zypern behandelt eine Gesellschaft als ansässig, deren Leitung und Kontrolle (Management and Control) auf Zypern liegt. Seit 2026 gilt das auch für jede auf Zypern gegründete Gesellschaft, sofern ein Doppelbesteuerungsabkommen nichts anderes bestimmt. Ist die Limited in beiden Staaten ansässig, gilt sie nach dem Abkommen als dort ansässig, wo sich der Ort ihrer tatsächlichen Geschäftsleitung befindet. Den Non-Dom-Status gibt es nur für natürliche Personen mit Steuerwohnsitz auf Zypern.

Doppelbesteuerungsabkommen und Ausschüttungen

Das Doppelbesteuerungsabkommen erlaubt Zypern, Mieten und Verkaufsgewinne aus einer Immobilie auf Zypern zu besteuern. Wer in Deutschland wohnt, versteuert sie dort trotzdem, soweit sie steuerpflichtig sind, und kann die zyprische Steuer anrechnen.

Für einen in Deutschland wohnenden Gesellschafter sind Dividenden der Limited Kapitalerträge. Darauf fallen 25 % Abgeltungsteuer plus 5,5 % Solidaritätszuschlag an, zusammen 26,375 % ohne Kirchensteuer. Das Teileinkünfteverfahren kann stattdessen beantragen, wer:

• mindestens 25 % der Anteile hält oder
• mindestens 1 % hält und durch seine Tätigkeit für die Gesellschaft maßgeblichen Einfluss auf deren Geschäfte hat.

Dann werden 60 % der Dividende zum persönlichen Steuersatz besteuert.

Die Körperschaftsteuer der Limited wird auf diese Steuer nicht angerechnet. Ein ausgeschütteter Gewinn ist damit bei Abgeltungsteuer insgesamt mit rund 37 % belastet, ohne Kirchensteuer.

Hinzurechnungsbesteuerung nach dem Außensteuergesetz

Hält ein in Deutschland ansässiger Gesellschafter, allein oder mit nahestehenden Personen, mehr als die Hälfte einer auf Zypern geleiteten Limited, kann das Außensteuergesetz greifen. Mieteinnahmen aus Immobilien gelten dort als passive Einkünfte, wenn sie bei direktem Eigentum nicht durch ein Doppelbesteuerungsabkommen freigestellt wären. Für Mieten aus Zypern sieht das Abkommen mit Deutschland die Anrechnung vor, keine Freistellung.

Werden diese Einkünfte im Ausland mit weniger als 15 % besteuert, rechnet das Finanzamt sie dem Gesellschafter jedes Jahr zu, auch ohne Ausschüttung. Der Betrag wird dann zum persönlichen Steuersatz besteuert, die zyprische Körperschaftsteuer angerechnet. Weil der zyprische Satz genau auf dieser Grenze liegt und der nach deutschem Recht ermittelte Gewinn maßgeblich ist, kann ein zyprischer Abzug ohne deutsches Gegenstück wie der fiktive Zinsabzug auf neues Eigenkapital genügen, um sie zu unterschreiten.

Eine Ausnahme gilt, wenn die Limited auf Zypern mit eigenem Personal und eigener Ausstattung einer wesentlichen wirtschaftlichen Tätigkeit nachgeht. Bei einer Limited mit einer Mietwohnung trifft das meist nicht zu.

Kauf über eine deutsche GmbH

Eine deutsche GmbH braucht als Gesellschaft aus der EU nach dem Gesetz über den Immobilienerwerb durch Ausländer keine Genehmigung. Ihre Mieteinnahmen darf Zypern besteuern, in Deutschland unterliegen sie zusätzlich der Körperschaftsteuer. Diese beträgt bis 2027 mit Solidaritätszuschlag 15,825 % und sinkt danach schrittweise auf 10 % ab 2032 (ohne Zuschlag).

Die zyprische Steuer wird nur auf die Körperschaftsteuer angerechnet, nicht auf die Gewerbesteuer. Ausschüttungen an den Gesellschafter unterliegen wie bei der Limited der Abgeltungsteuer. Ob für die Mieten Gewerbesteuer anfällt oder die Kürzung für Grundbesitz greift, regelt das Gesetz für Immobilien im Ausland nicht ausdrücklich.

Die zehnjährige Spekulationsfrist für private Verkäufe greift in der GmbH nicht, weil dort alle Einkünfte gewerblich sind. Ein Verkaufsgewinn ist auch nach zehn Jahren steuerpflichtig. Privat bleibt er in Deutschland nach zehn Jahren steuerfrei, ebenso bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Sonst gilt der persönliche Einkommensteuersatz, die zyprische Steuer wird angerechnet.

GmbH oder privat: Worauf es bei der Entscheidung ankommt

Welche Form passt, hängt vor allem von Nutzung, Zahl der Objekte, Wohnsitz und Finanzierung ab:

• Eigennutzung als Hauptwohnsitz auf Zypern: Den ermäßigten Mehrwertsteuersatz und den Freibetrag für die Hauptwohnung gibt es nur beim Privatkauf.
• Ferienwohnung mit Wohnsitz in Deutschland: Privat gibt es keinen ermäßigten Mehrwertsteuersatz und beim Verkauf nur den Freibetrag von 30.000 €. Die Limited verursacht laufende Kosten, die Eigennutzung kann als verdeckte Gewinnausschüttung gelten.
• Vermietung als Kapitalanlage: Privat fällt auf Zypern bei einer Wohnung oft nur der GeSY-Beitrag an, mit Wohnsitz in Deutschland kommt die deutsche Einkommensteuer auf die Mieten hinzu. Die Limited zahlt ab dem ersten Euro Körperschaftsteuer.
• Mehrere Objekte: Die Limited begrenzt die Haftung und erlaubt die Weitergabe über Anteile. Die Capital Gains Tax fällt in der Regel trotzdem an.
• Finanzierung: Die Wohnungskredite der Bank of Cyprus für Kauf, Ferienwohnung und Investition richten sich an Privatpersonen mit ständigem Wohnsitz auf Zypern, nicht an eine Limited. Mehr dazu im Ratgeber zu Hypothek und Eigenkapital.

Preise und Regionen behandelt unser Ratgeber zu Preisen, Rendite und Risiken.

Häufige Fragen: GmbH oder privat auf Zypern

Dürfen Sie als Deutscher, Österreicher oder Schweizer über eine Firma auf Zypern kaufen?

Deutsche und Österreicher kaufen als EU-Bürger ohne Genehmigung, privat ebenso wie über eine Gesellschaft aus der EU. Schweizer gelten nach zyprischem Recht als Nicht-EU-Käufer und brauchen laut Innenministerium eine Genehmigung, mit Obergrenzen von zwei Wohneinheiten oder einem Grundstück bis 4.000 m². Mit Hauptwohnsitz auf Zypern kann sie das Freizügigkeitsabkommen EU-Bürgern gleichstellen. Eine Limited bringt eigene Steuer- und Berichtspflichten; ob sie unter Kontrolle von Nicht-EU-Bürgern eine Genehmigung braucht, ist offen: Das Innenministerium verlangt sie, das Gesetz nimmt Gesellschaften aus der EU aus. Gesetzesentwürfe zur Verschärfung für Drittstaaten waren im Oktober 2026 nicht beschlossen.

Ist Zypern für Ihre Immobilie in einer Firma ein Steuerparadies?

Zypern ist EU-Mitglied und steht damit nicht auf der EU-Liste nicht kooperativer Steuergebiete, die nur Drittstaaten erfasst (zuletzt angepasst am 9. Oktober 2026). Bei Wohnsitz in Deutschland besteuert das Finanzamt Ausschüttungen der Limited, mitunter auch einbehaltene Mietgewinne. Steuerliche Vorteile wie den Non-Dom-Status erhalten nur Personen mit Steuerwohnsitz auf Zypern, in der Regel bis sie 17 der letzten 20 Jahre dort ansässig waren.

Wie Kauf und Eintragung ablaufen, erklärt unser Ratgeber zu den Eigentumsurkunden.

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Stand: Oktober 2026