Steuern beim Immobilienkauf auf Zypern: Alle Kosten für Käufer 2026

Beim Immobilienkauf auf Zypern fallen neben dem Kaufpreis verschiedene Steuern und Gebühren an, die Käufer kennen sollten. Dazu gehören unter anderem Mehrwertsteuer (MwSt) bei Neubauten, Transfer Fees für die Eigentumsübertragung sowie weitere einmalige und laufende Abgaben.

Viele Käufer fragen sich deshalb:

  • Welche Steuern zahlt man beim Immobilienkauf auf Zypern?

  • Wie hoch sind die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie?

  • Welche Steuern fallen später beim Vermieten oder Verkauf an?

Die gute Nachricht: Im Vergleich zu vielen anderen europäischen Ländern gilt Zypern weiterhin als relativ steuerfreundlicher Immobilienmarkt. Dennoch unterscheiden sich die Kosten je nach Immobilientyp, Kaufpreis und Nutzung der Immobilie.

In diesem Leitfaden erklären wir alle wichtigen Immobiliensteuern auf Zypern – von der Mehrwertsteuer beim Kauf über Transfer Fees und laufende Abgaben bis hin zur Besteuerung von Mieteinnahmen und Immobilienverkäufen.

Kurzüberblick – Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf auf Zypern an?

Beim Kauf einer Immobilie auf Zypern entstehen neben dem eigentlichen Kaufpreis mehrere Steuern und Nebenkosten, die Käufer berücksichtigen sollten.

Zu den wichtigsten Immobiliensteuern auf Zypern gehören:


Mehrwertsteuer (MwSt)

Beim Kauf einer Neubauimmobilie kann Mehrwertsteuer anfallen. Der reguläre Satz beträgt 19 %, unter bestimmten Voraussetzungen kann jedoch ein ermäßigter Satz von 5 % gelten.


Transfer Fees (Eigentumsübertragungsgebühren)

Diese Gebühren werden bei der Eintragung der Immobilie im Land Registry erhoben.

Kapitalertragssteuer beim Verkauf (Capital Gains Tax)

Beim späteren Verkauf einer Immobilie kann auf den Gewinn aus dem Verkauf eine Steuer anfallen.

Steuern auf Mieteinnahmen

Wer eine Immobilie auf Zypern vermietet, muss Mieteinnahmen versteuern, abhängig von der persönlichen steuerlichen Situation.

Insgesamt liegen die Gesamtkosten beim Immobilienkauf auf Zypern häufig zwischen etwa 5 % und 10 % des Immobilienpreises, abhängig von Immobilientyp und Steuersituation.

Wer sich generell für den Kauf interessiert, sollte auch unseren Leitfaden zum Immobilien auf Zypern kaufen lesen.

Mehrwertsteuer (MwSt) beim Immobilienkauf auf Zypern

Beim Kauf einer Neubauimmobilie auf Zypern fällt in vielen Fällen Mehrwertsteuer (MwSt) an. Der reguläre Mehrwertsteuersatz beträgt 19 %.

Für Käufer, die die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen möchten, kann ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz von 5 % gelten.

Dieser reduzierte Satz wird in der Regel angewendet, wenn:

  • die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird

  • der Käufer die Immobilie dauerhaft selbst bewohnt

  • bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt werden

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie (Resale Property) fällt dagegen in der Regel keine Mehrwertsteuer an.

Die Mehrwertsteuer ist häufig der größte steuerliche Kostenfaktor beim Immobilienkauf auf Zypern, weshalb Käufer frühzeitig prüfen sollten, ob sie für den ermäßigten MwSt-Satz in Frage kommen.

Transfer Fees – Eigentumsübertragungsgebühren auf Zypern

Neben der Mehrwertsteuer können beim Immobilienkauf auf Zypern sogenannte Transfer Fees anfallen. Diese Gebühren werden bei der Übertragung des Eigentums im Land Registry erhoben.

Die Höhe richtet sich nach dem Wert der Immobilie.

Typische Berechnung:

Immobilienwert

Gebühr

bis 85.000 €

etwa 3 %

85.000 € – 170.000 €

etwa 5 %

über 170.000 €

etwa 8 %

 

Wichtige Regelungen

  • Wenn beim Kauf Mehrwertsteuer gezahlt wurde, fallen keine Transfer Fees an.

  • Wenn keine Mehrwertsteuer anfällt, können Transfer Fees mit 50 % reduziert werden.

 

Diese Gebühren werden einmalig beim Eintrag der Immobilie ins Grundbuch fällig.

Laufende Steuern für Immobilienbesitzer auf Zypern

Nach dem Kauf einer Immobilie auf Zypern fallen nur wenige laufende Steuern und Abgaben an.

Eine nationale jährliche Immobiliensteuer wurde abgeschafft, sodass Immobilienbesitzer in der Regel nur noch kommunale Abgaben zahlen müssen.

Dazu gehören unter anderem:

  • Gemeindesteuern

  • Müllgebühren

  • lokale Infrastrukturabgaben

Diese Kosten liegen häufig im Bereich von etwa 100 € bis 300 € pro Jahr, abhängig von Lage und Größe der Immobilie.

Neben diesen Abgaben gehören auch Strom, Wasser und weitere Ausgaben zu den Lebenshaltungskosten auf Zypern.

Zu den laufenden Kosten gehören auch Energieausgaben wie die Strompreise auf Zypern.

Steuern auf Mieteinnahmen aus Immobilien auf Zypern

Wer eine Immobilie auf Zypern vermietet, muss grundsätzlich Mieteinnahmen versteuern.

Diese Einnahmen werden in der Regel als Einkommen behandelt und unterliegen der Einkommensteuer, abhängig von der persönlichen steuerlichen Situation des Eigentümers.

In vielen Fällen können jedoch bestimmte Kosten von den Einnahmen abgezogen werden, zum Beispiel:

  • Instandhaltungskosten

  • Verwaltungskosten

  • Finanzierungskosten

Zypern hat außerdem Doppelbesteuerungsabkommen mit vielen Ländern, wodurch eine doppelte Besteuerung vermieden werden kann.

Wer seine Immobilie vermietet, sollte sich auch über die Miete auf Zypern und die typischen Mietpreise informieren.

Kapitalertragssteuer beim Verkauf einer Immobilie auf Zypern

Wenn eine Immobilie auf Zypern mit Gewinn verkauft wird, kann eine Kapitalertragssteuer (Capital Gains Tax) anfallen.

Der aktuelle Steuersatz liegt bei etwa 20 % auf den erzielten Gewinn.

 

Dabei gelten jedoch Freibeträge und mögliche Abzüge, zum Beispiel für:

  • ursprüngliche Kaufkosten

  • Renovierungs- und Investitionskosten

  • bestimmte rechtliche Gebühren

 

Diese Faktoren können den steuerpflichtigen Gewinn deutlich reduzieren.

Beispielrechnung – Steuern beim Immobilienkauf auf Zypern

Angenommen, eine Immobilie kostet 400.000 €.

Kostenart

Beispielbetrag

Kaufpreis

400.000 €

Mehrwertsteuer (5 % möglich)

20.000 €

Transfer Fees (falls MwSt entfällt)

ca. 8.000 € – 15.000 €

Anwaltskosten

1.000 € – 3.000 €

Sonstige Gebühren

500 € – 1.000 €

Die Gesamtkosten beim Immobilienkauf auf Zypern liegen häufig zwischen 5 % und 10 % des Immobilienpreises.

Hat Zypern steuerliche Vorteile für Immobilienkäufer?

Viele internationale Käufer betrachten Immobilien auf Zypern als attraktiv, weil:

  • die laufenden Immobiliensteuern relativ niedrig sind

  • Kaufnebenkosten oft moderat ausfallen

  • das Eigentumssystem über das Land Registry transparent geregelt ist

 

Die tatsächliche steuerliche Situation hängt jedoch immer von der Nutzung der Immobilie und der individuellen steuerlichen Situation ab.

Nordzypern vs Südzypern – Unterschiede bei Immobiliensteuern

Beim Immobilienkauf unterscheiden sich Nord- und Südzypern sowohl rechtlich als auch steuerlich.

Die Republik Zypern (Süden) ist Mitglied der EU und verfügt über ein international anerkanntes Immobilien- und Eigentumssystem.

Viele internationale Käufer konzentrieren sich deshalb auf Immobilien im Süden der Insel.

Häufige Fragen zu Immobiliensteuern auf Zypern

Die gesamten Nebenkosten und Steuern beim Immobilienkauf auf Zypern liegen meist zwischen etwa 5 % und 10 % des Kaufpreises. Dazu gehören unter anderem Mehrwertsteuer (bei Neubauten), Transfer Fees, Anwaltskosten und kleinere Verwaltungsgebühren.

Eine nationale Grundsteuer auf Immobilien wurde in Zypern abgeschafft. Eigentümer zahlen meist nur kommunale Gebühren, zum Beispiel für Müllabfuhr oder lokale Infrastruktur.

Nein. Ausländische Käufer zahlen grundsätzlich die gleichen Steuern und Gebühren wie Einheimische. Die Höhe der Kosten hängt vor allem vom Immobilientyp und Kaufpreis ab.

Viele Käufer sehen Vorteile, weil keine nationale Immobiliensteuer erhoben wird und die laufenden Kosten vergleichsweise niedrig sind. Ob sich der Kauf steuerlich lohnt, hängt jedoch von der individuellen Nutzung der Immobilie ab.

Ja. Mieteinnahmen können der Einkommensteuer unterliegen, abhängig von der persönlichen steuerlichen Situation des Eigentümers und möglichen steuerlichen Abzügen.

Beim Verkauf kann eine Kapitalertragssteuer (Capital Gains Tax) auf den Gewinn anfallen. Der aktuelle Steuersatz liegt bei etwa 20 %, wobei bestimmte Kosten und Freibeträge berücksichtigt werden können.

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf liegen häufig zwischen etwa 5 % und 10 % des Immobilienpreises. Dazu zählen unter anderem Mehrwertsteuer, Transfer Fees, Anwaltskosten und Registrierungsgebühren.

Nicht vollständig. Beim Verkauf einer Immobilie kann Kapitalertragssteuer auf den Gewinn anfallen, allerdings können verschiedene Kosten und Freibeträge den steuerpflichtigen Betrag reduzieren.