Immobilien auf Zypern als Investition: Rendite, Kosten und Risiken 2026

Eine Immobilie auf Zypern kann auf zwei Wegen Ertrag bringen: über Mieteinnahmen und über Wertzuwachs. In unserer Beispielrechnung für eine Bestandswohnung (kein Neubau) mit einem Kaufpreis von 300.000 € ergeben beide zusammen über zehn Jahre rund 150.000 bis 390.000 €. Abgezogen sind die Transfer Fees und zyprische Abgaben, nicht aber laufende Kosten, Leerstand und die Steuer im Wohnsitzland. Die Spanne hängt davon ab, ob die Preise stagnieren oder wie in den letzten fünf Jahren um 6,6 % pro Jahr steigen. Der Preisindex der Zentralbank Zyperns lag im zweiten Quartal 2026 um 8,5 % über dem Vorjahresquartal.

Dieser Ratgeber zeigt, was für und gegen einen Kauf spricht, welche Kosten und Steuern anfallen und welche Risiken bestehen. Die Angaben beziehen sich auf den Süden der Insel. Details zu Preisindizes, Regionen und Prognosen finden Sie in unserem Ratgeber zur Preisentwicklung.

Was für und was gegen eine Investition auf Zypern spricht

Zypern ist seit 2004 Mitglied der Europäischen Union und gehört seit 2008 zur Eurozone. Für Käufer aus Deutschland und Österreich entfällt damit das Währungsrisiko, für Käufer aus der Schweiz nicht. Zur Rechtssicherheit: EU-Recht hat seit einer Verfassungsänderung 2006 Vorrang auch vor der zyprischen Verfassung. Wo Gesetze nichts regeln, gilt ergänzend das britisch geprägte Common Law.

Zyperns Wirtschaft wuchs 2025 nach vorläufigen Eurostat-Daten um 3,8 %, der EU-Durchschnitt lag bei 1,4 %.

Die Nachfrage kommt zu einem großen Teil aus dem Ausland. Im zweiten Quartal 2026 wurden 2.107 Immobilien an ausländische Käufer verkauft, 22,7 % mehr als ein Jahr zuvor. Seit Oktober 2023 kaufen spürbar mehr Israelis Immobilien auf Zypern, berichtete das Wiener Magazin KOSMO im Oktober 2026. Die Regierung plant strengere Regeln für Käufer aus Nicht-EU-Staaten, beschlossen ist noch nichts (Stand: September 2026).

Dem stehen mehrere Unsicherheiten gegenüber. Im Tourismus sank nach dem Rekordjahr 2025 (4,53 Millionen Ankünfte) die Zahl der Gäste von Januar bis August 2026 um 7,0 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die Immobilienpreise stiegen von 2023 bis 2025 laut Zentralbank stärker als die Medianlöhne. Der Finanzstabilitätsbericht der Zentralbank nennt zudem die teilweise Abhängigkeit von ausländischen Käufern als Schwachstelle, besonders in Paphos.

Gesamtrendite: Miete und Wertsteigerung in einer Beispielrechnung

Der Ertrag einer Anlageimmobilie setzt sich aus Mieteinnahmen und Wertzuwachs zusammen. Davon gehen Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Steuern ab.

Für Wohnungen auf Zypern lag die Mietrendite im zweiten Quartal 2026 laut dem Index von RICS und KPMG bei 5,51 %, für Häuser bei 3,01 %. Es handelt sich um Durchschnittswerte für Nikosia, Limassol, Larnaka, Paphos und Paralimni-Famagusta, von Gutachtern aus Marktmiete und Marktwert geschätzt. Ob Kosten abgezogen sind und ob die Werte für Langzeit- oder Kurzzeitvermietung gelten, gibt der Index nicht an. Ferienwohnungen weist er gesondert mit 5,82 % aus.

Amtliche Renditedaten gibt es nicht. Auch für die oft genannten Mietrenditen von 5 bis 8 % haben wir keine Quelle mit nachvollziehbarer Methode gefunden. Den Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite erklärt unser Ratgeber zu Mieteinnahmen.

Rechenbeispiel: 300.000 € über zehn Jahre

Wir gehen von einer Bestandswohnung (kein Neubau) aus, die ohne Kredit gekauft wird, und von einer gleichbleibenden Jahresmiete von 5,51 % des Kaufpreises, also rund 1.380 € im Monat. Der Eigentümer ist in Deutschland steuerlich ansässig und hat keine weiteren Einkünfte auf Zypern. Verkauft wird nach mehr als zehn Jahren, also außerhalb der deutschen Spekulationsfrist.

Posten	Preise unverändert	Wertsteigerung 3,6 % p. a.	Wertsteigerung 6,6 % p. a.
Mieteinnahmen in zehn Jahren	165.300 €	165.300 €	165.300 €
Gesundheitsabgabe (GeSY, 2,65 % auf die volle Miete)	−4.400 €	−4.400 €	−4.400 €
Grunderwerbsgebühr (Transfer Fees)	−8.600 €	−8.600 €	−8.600 €
Wertzuwachs	0 €	127.300 €	268.500 €
Veräußerungsgewinnsteuer (Capital Gains Tax)	0 €	−6.600 €	−34.800 €
Ergebnis vor laufenden Kosten und deutscher Steuer	152.300 €	273.000 €	386.000 €

Auswertung: immobilienzypern.de. 3,6 % entsprechen dem durchschnittlichen jährlichen Anstieg im Preisindex der Zentralbank seit Mitte 2015, 6,6 % dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Beides sind Vergangenheitswerte, keine Prognose. Steuer auf den Gewinn wie im Abschnitt zu den Steuern beschrieben, Kaufkosten inflationsbereinigt mit rund 1,7 % pro Jahr (Annahme).

Ohne Preisanstieg stammt das Ergebnis allein aus der Miete. Bei 3,6 % Wertsteigerung pro Jahr macht die Miete knapp 60 % aus.

Zyprische Einkommensteuer fällt in diesem Beispiel nicht an, weil die steuerpflichtige Miete unter dem Freibetrag bleibt. Die Steuer in Deutschland, Leerstand und Verkaufskosten sind nicht berücksichtigt. Bei einer Neubauwohnung fallen statt der Transfer Fees 19 % Mehrwertsteuer an. Das Ergebnis läge dann je nach Szenario um rund 37.000 bis 48.000 € niedriger.

Wie teuer sind Immobilien auf Zypern? Preise in Paphos, Limassol, Larnaka und Nikosia

Amtliche Quadratmeterpreise haben wir bei keiner zyprischen Behörde gefunden. Das Statistikamt und die Zentralbank erfassen nur die Preisentwicklung, nicht das Preisniveau. Einen Anhaltspunkt dafür liefert das Katasteramt mit den angegebenen Kaufpreisen aller Eigentumsübertragungen. Von Januar bis September 2026 lag der durchschnittliche Preis je Übertragung bei rund 234.000 €.

Bezirk	Übertragungen	Durchschnittlicher angegebener Kaufpreis
Limassol	3.808	rund 365.000 €
Paphos	2.699	rund 258.000 €
Famagusta (von der Republik kontrollierter Teil)	874	rund 185.000 €
Larnaka	2.876	rund 167.000 €
Nikosia	4.507	rund 163.000 €

Januar bis September 2026. Das Katasteramt schlüsselt nicht nach Objektart oder Fläche auf, die Werte umfassen also auch Grundstücke und Gewerbeobjekte. Übertragungen können auch ältere Kaufverträge betreffen. Auswertung: immobilienzypern.de.

Ob eine einzelne Immobilie günstig ist, lässt sich daraus nicht ablesen. Nach Angaben der EU-Kommission liegen die Preise in Küstenstädten wie Limassol, Paphos und Larnaka um 39 % über dem Landesdurchschnitt. Für Lagen direkt am Meer gibt es keine eigenen amtlichen Zahlen.

Online genannte Quadratmeterpreise sind oft ohne Quellenangabe oder mehrere Jahre alt. Wer auf Portalen Wohnungen kaufen oder mieten will, sieht Preisvorstellungen der Anbieter, keine Abschlusspreise.

Wohnung, Haus oder Neubau: Preisentwicklung nach Objektart

Wohnungen haben sich zuletzt stärker verteuert als Häuser. Im Index der Zentralbank stiegen die Wohnungspreise im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahresquartal um 8,9 %, die Hauspreise um 5,8 %. Die Wohnungspreise liegen damit über dem Höchststand von 2008, die Hauspreise noch rund 10 % darunter. Für Villen weist die Zentralbank keine eigenen Preise aus. Bei der Rendite aus Vermietung liegen Wohnungen vor Häusern.

Neubau und Bestand liegen abwechselnd vorn. Über zehn Jahre stiegen die Neubaupreise laut Eurostat deutlich stärker, über fünf Jahre etwa gleich, in den letzten zwei Jahren legten Bestandsimmobilien stärker zu.

Auch für den eigenen Hausbau gibt es keinen amtlichen Quadratmeterpreis. In den Baugenehmigungen für Wohngebäude lag der angegebene Projektwert im ersten Halbjahr 2026 nach eigener Berechnung bei durchschnittlich rund 1.160 € je m². Grundstückskosten weist die Statistik nicht aus. Was beim Kauf eines Grundstücks zu beachten ist, erklärt unser Ratgeber zum Grundstückskauf.

Kaufnebenkosten und laufende Kosten

Beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger fallen in der Regel 19 % Mehrwertsteuer an. Bei einer Bestandsimmobilie erhebt das Katasteramt stattdessen Grunderwerbsgebühren (Transfer Fees) von 3 % (bis 85.000 €), 5 % (bis 170.000 €) und 8 % (darüber), derzeit um die Hälfte ermäßigt. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das rund 8.600 €. Hinzu kommen Anwaltskosten, für die wir keine amtliche Gebührenordnung gefunden haben. Die Stempelsteuer ist seit Januar 2026 abgeschafft. Einzelheiten erklärt unser Ratgeber zu Steuern und Gebühren beim Erwerb.

Eine staatliche Grundsteuer gibt es seit 2017 nicht mehr. Kommunen dürfen jedoch jährliche Gemeindegebühren von höchstens 0,5 Promille des amtlichen Schätzwerts erheben, dazu eine gedeckelte Müllgebühr. Hinzu kommen Abwassergebühren.

In Wohnanlagen tragen die Eigentümer die Gemeinschaftskosten für Instandhaltung, Verwaltung und Versicherung anteilig nach Fläche. Für Leerstandsquoten und die Kosten einer Objektbetreuung vor Ort gibt es keine amtlichen Richtwerte.

Wer an Feriengäste vermietet, muss die Wohnung nach dem Gesetz über Tourismusunterkünfte beim Vizeministerium für Tourismus registrieren lassen. Die Registrierung kostet 222 € und gilt drei Jahre. Voraussetzungen sind unter anderem eine zyprische Steuernummer, technische Mindeststandards sowie eine Feuer- und Haftpflichtversicherung. Ohne Registrierung drohen eine Geldstrafe von bis zu 5.000 €, bis zu einem Jahr Haft oder beides.

Steuern auf Mieteinnahmen, Verkauf und Erbschaft

Mieteinnahmen aus einer Immobilie auf Zypern sind dort steuerpflichtig, auch wenn der Eigentümer nicht auf der Insel wohnt, und erfordern eine zyprische Steuererklärung.

Von den Bruttomieteinnahmen werden pauschal 20 % abgezogen. Seit 2026 bleiben die ersten 22.000 € des Einkommens steuerfrei, darüber steigt der Steuersatz von 20 % auf bis zu 35 %. Die Sonderabgabe für Verteidigung (Special Defence Contribution) auf Mieten ist seit Januar 2026 abgeschafft. Die Gesundheitsabgabe (GeSY) von 2,65 % zahlen auch Eigentümer ohne Wohnsitz auf Zypern.

Deutschland besteuert die Mieteinkünfte und rechnet die zyprische Einkommensteuer an. Österreich stellt die Mieteinkünfte nach dem Doppelbesteuerungsabkommen frei, darf sie aber beim Steuersatz für das übrige Einkommen berücksichtigen (Progressionsvorbehalt). Die Schweiz nimmt Grundstücke im Ausland von der direkten Bundessteuer aus, bezieht die Erträge jedoch bei der Bestimmung des Steuersatzes ein.

Beim Verkauf fallen 20 % Veräußerungsgewinnsteuer (Capital Gains Tax) auf den Gewinn an. Dabei gilt ein lebenslanger Freibetrag von 30.000 €. Eine Erbschaftsteuer erhebt Zypern seit 2000 nicht mehr. Lebt der Erblasser oder der Erbe in Deutschland oder ist er als deutscher Staatsbürger seit höchstens fünf Jahren im Ausland, gilt jedoch das deutsche Erbschaftsteuergesetz. Mehr erklärt unser Ratgeber zu den Steuerarten auf Zypern.

Kapitalanlage oder Eigenheim: Was sich steuerlich unterscheidet

Vier steuerliche Unterschiede zwischen einer vermieteten Immobilie und einem Hauptwohnsitz auf Zypern zeigt die Tabelle.

Thema	Kapitalanlage	Eigenheim (Hauptwohnsitz auf Zypern)
Mehrwertsteuer beim Neubau	19 %	5 % auf die ersten 130 m² und höchstens 350.000 € des Preises (Gesamtpreis bis 475.000 €), unter weiteren Voraussetzungen
Steuer auf Mieteinnahmen (Zypern)	Einkommensteuer und GeSY (mindern die Nettorendite)	entfällt
Freibetrag der Capital Gains Tax (Zypern)	30.000 €	150.000 € nach mindestens fünf Jahren Eigennutzung, nicht zusätzlich zu den 30.000 €
Verkaufsgewinn in Deutschland (bei Wohnsitz in Deutschland)	steuerpflichtig bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren (Spekulationsfrist), zyprische Steuer wird angerechnet	steuerfrei bei Eigennutzung seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor

Ein Beispiel: Bei einer Neubauwohnung für 300.000 € mit höchstens 130 m² beträgt die Mehrwertsteuer beim Kauf als Kapitalanlage 57.000 €, bei Nutzung als Hauptwohnsitz 15.000 €. Endet die Nutzung als Hauptwohnsitz innerhalb von zehn Jahren, ist die Differenz anteilig nachzuzahlen.

Eine nur im Urlaub genutzte Ferienwohnung gilt auf Zypern nicht als Hauptwohnsitz: Beim Neubau bleibt es bei 19 % Mehrwertsteuer, beim Verkauf gilt der Freibetrag von 30.000 €.

Finanzierung: Eigenkapital und Beleihung

Für eine vermietete Immobilie oder Ferienwohnung dürfen Banken auf Zypern nach den Vorgaben der Zentralbank höchstens 70 % des Immobilienwerts finanzieren, bei einem selbst genutzten Hauptwohnsitz 80 %. Für Anlageobjekte und Ferienwohnungen nennen die Banken 60 bis 70 %. Die Bank of Cyprus finanziert Anlageimmobilien bis zu 60 % und Ferienwohnungen bis zu 70 %, die Ancoria Bank Anlageimmobilien bis zu 65 %. Das nötige Eigenkapital liegt damit bei mindestens 30 % des Immobilienwerts, zuzüglich der Kaufnebenkosten.

Die online angebotenen Wohnkredite der Bank of Cyprus und der Alpha Bank richten sich an Personen mit ständigem Wohnsitz auf Zypern. Mehr zu Zinsen und zur Finanzierung über die Hausbank erklärt unser Ratgeber zu Krediten und Zinsen.

Aufenthaltserlaubnis ab 300.000 € und Non-Dom-Status

Die Daueraufenthaltserlaubnis für Investoren (Permanent Residency) gilt nur für Bürger von Staaten außerhalb von EU, EWR und der Schweiz. Bei Wohnimmobilien verlangt die Migrationsbehörde unter anderem den Kauf eines Neubaus vom Bauträger für mindestens 300.000 € plus Mehrwertsteuer und ein Auslandseinkommen von mindestens 50.000 € im Jahr. Deutsche, Österreicher und Schweizer dürfen nach EU- oder Freizügigkeitsrecht auf Zypern leben, wenn sie dort arbeiten oder ausreichende Mittel und eine Krankenversicherung nachweisen.

Der Non-Dom-Status betrifft nur Personen, die auf Zypern steuerlich ansässig sind, also mehr als 183 Tage im Jahr dort verbringen oder die Bedingungen der 60-Tage-Regel erfüllen. Er befreit von der Sonderabgabe für Verteidigung (SDC) auf Dividenden und Zinsen. Nach 17 Jahren steuerlicher Ansässigkeit innerhalb von 20 Jahren entfällt er. Seit 2026 ist er gegen eine Jahrespauschale von 50.000 € um höchstens zweimal fünf Jahre verlängerbar.

Risiken: Eigentumstitel, Bauqualität und Nordzypern

Bei einem Neubau kann die Eigentumsurkunde (Title Deed) erst ausgestellt werden, wenn die Fertigstellung vom Bauingenieur und von der Baubehörde bescheinigt ist. Im Januar 2025 nannte das Innenministerium 9.497 Altfälle sogenannter „trapped buyers“, 5.417 davon ohne Eigentumsurkunde. Der Käufer kann den Kaufvertrag innerhalb von sechs Monaten nach Unterzeichnung beim Katasteramt hinterlegen (Gebühr 50 €). Das soll ihn schützen, falls der Verkäufer seine Pflichten nicht erfüllt. Mehr dazu im Ratgeber zu Eigentumsurkunden.

Amtliche Daten zur Bauqualität haben wir nicht gefunden. Eine automatische Gewährleistung für jeden Neubau gibt es laut einer zyprischen Anwaltskanzlei nicht. Eine Gewährleistungsfrist ist Sache des Kaufvertrags, daneben gelten allgemeine vertragsrechtliche Ansprüche. Einen amtlichen Vergleichswert für Renditeversprechen in Verkaufsunterlagen haben wir nicht gefunden.

Von Januar bis Juni 2026 wurden 67,8 % mehr Wohneinheiten genehmigt als im Vorjahreszeitraum. Laut Statistikamt werden seit Mitte 2024 auch ältere Anträge nachbearbeitet. Vor Ort in Paphos sehe ich derzeit zahlreiche Baustellen neuer Wohnanlagen. Auch zur Dauer eines Wiederverkaufs fanden wir keine amtlichen Daten.

Die Republik Zypern kontrolliert nur den Süden der Insel. Den im Norden ausgerufenen Staat („Türkische Republik Nordzypern“) erkennt allein die Türkei an. Das Auswärtige Amt warnt beim Immobilienerwerb besonders im Norden wegen möglicherweise ungeklärter Eigentumsverhältnisse vor „erheblichen rechtlichen und finanziellen Risiken“ und vor Strafverfolgung durch die Republik. Laut BILD (August 2026) sitzt eine deutsche Maklerin seit mehr als zwei Jahren in Nikosia in Untersuchungshaft, angeklagt wegen Immobiliengeschäften im Norden.

Zypern im Vergleich mit Spanien, Portugal und Griechenland

Im Hauspreisindex von Eurostat stiegen die Immobilienpreise auf Zypern in den letzten fünf Jahren langsamer als in Spanien und Portugal, aber stärker als in Deutschland. Für Griechenland weist Eurostat keine Daten aus.

Land	Preisanstieg Q2 2026 gegenüber Vorjahresquartal	Preisanstieg seit Q2 2021	Erwerbsteuer bzw. -gebühr (Bestandsimmobilie)
Zypern	7,9 %	37,2 %	Transfer Fees 3, 5 und 8 % gestaffelt, derzeit halbiert
Spanien	12,1 %	53,0 %	6 bis 13 % je nach Region (ohne Baskenland und Navarra)
Portugal	16,5 %	81,1 %	für Käufer ohne Wohnsitz in Portugal meist 7,5 %, dazu 0,8 % Stempelsteuer
Griechenland	keine Daten	keine Daten	3 % plus 3 % Gemeindezuschlag auf diese Steuer
Deutschland	0,6 % (vorläufig)	1,1 % (vorläufig)	nicht Teil des Vergleichs

Quelle: Eurostat, Stand 1.10.2026, eigene Berechnung des Fünfjahreswerts. Landesweite Durchschnittswerte aller Wohnimmobilien, keine Rendite. Die Zentralbank misst anders (8,5 %).

Beim Neubau vom Bauträger fällt in Zypern statt der Transfer Fees Mehrwertsteuer an, in Spanien statt der regionalen Erwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer. Griechenland erlaubt Bauträgern bis Ende 2026, die Mehrwertsteuer auf Neubauten auszusetzen.

Häufige Fragen zur Immobilieninvestition auf Zypern

Können Sie als Deutscher auf Zypern eine Immobilie kaufen?

Ja. Deutsche und Österreicher brauchen als EU-Bürger keine Erwerbsgenehmigung nach dem zyprischen Gesetz über den Grunderwerb durch Ausländer (Kapitel 109), unabhängig vom Wohnsitz. Schweizer gelten nach diesem Gesetz als Ausländer. Ohne Hauptwohnsitz auf Zypern benötigen sie eine Genehmigung der Bezirksverwaltung; erlaubt sind dann höchstens zwei Wohneinheiten oder ein Grundstück bis 4.000 m² für ein selbst genutztes Wohnhaus.

Wie läuft der Kauf ab, wenn Sie auf Zypern investieren?

Einen Notar kennt das zyprische Recht nicht. Das britische Außenministerium empfiehlt eine unabhängige Prüfung (Due Diligence) durch einen Anwalt. Den Kaufvertrag kann jede Partei beim Katasteramt hinterlegen. Das Eigentum geht erst über, wenn beide Parteien oder ihre Bevollmächtigten vor dem Katasteramt (Department of Lands and Surveys) eine gemeinsame Erklärung abgeben (Formular N270).

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Stand: Oktober 2026