Immobilienversicherung auf Zypern: Was Käufer wirklich brauchen

Eine Immobilienversicherung ist auf Zypern für private Wohnimmobilien nach unserer Recherche nicht allgemein gesetzlich vorgeschrieben. Verlangt wird eine Versicherung vor allem in drei Fällen.

Banken wie die Bank of Cyprus setzen für einen Immobilienkredit eine Gebäudeversicherung gegen Risiken wie Feuer, Erdbeben, Naturkatastrophen und Überschwemmung voraus, mit einer Klausel zugunsten der Bank. Wer eine ganze Wohnung oder ein Haus an Feriengäste vermietet, muss die Unterkunft beim Vizeministerium für Tourismus registrieren und dabei eine All-Risk-, Feuer- und Haftpflichtversicherung angeben. In Gemeinschaftsgebäuden ab fünf Einheiten muss der Verwaltungsausschuss der Eigentümer eine Gebäudeversicherung gegen Feuer, Blitz und Erdbeben abschließen, die Kosten tragen die Eigentümer anteilig nach Fläche.

Versichert wird in der Regel der Wiederaufbauwert, nicht der Kaufpreis.

Dieser Ratgeber zur Republik Zypern im Süden der Insel erklärt Gebäude-, Hausrat- und Haftpflichtversicherung, Kosten, die Wahl des Versicherers und den Schadensfall.

Was deckt eine Immobilienversicherung auf Zypern ab?

Eine Wohnpolice auf Zypern besteht meist aus der Gebäudeversicherung für die Bausubstanz und der Hausratversicherung für die Einrichtung, beide lassen sich oft getrennt abschließen. Eine Haftpflicht für Schäden Dritter ist in den Wohnpolicen von Atlantic und AIG bereits enthalten. Welche Gefahren versichert sind, unterscheidet sich von Police zu Police. Maßgeblich ist die Policenübersicht (Policy Schedule) mit Deckungsumfang, Versicherungssumme und Selbstbeteiligung.

Gebäudeversicherung

Die Gebäudeversicherung ersetzt Schäden an Wänden, Dach, Böden und fest eingebauten Installationen. In den Policen von Atlantic, Genikes und AIG gehören Feuer, Blitz, Explosion, Sturm, Vandalismus, Überschwemmung (mit Ausnahmen, siehe unten) und Leitungswasser zum Grundschutz. Diebstahl ist bei Atlantic und AIG enthalten, bei Genikes eine Zusatzdeckung, die einen Einbruch voraussetzt.

Erdbeben sind in diesen drei Policen ebenfalls mitversichert. In anderen Paketen ist Erdbebenschutz eine Zusatzdeckung: Die Versicherungsagentur DigiCare nennt dafür 10 bis 20 % Aufschlag und eine höhere Selbstbeteiligung als bei anderen Gefahren. Zypern liegt in einer seismisch aktiven Zone: Am 12. November 2025 bebte die Erde rund 20 Kilometer nordöstlich von Paphos mit Stärke 5,3. Die EU-Versicherungsaufsicht EIOPA führte Zypern 2023 bei Erdbeben und Waldbränden als Land, dessen Versicherungslücke beobachtet werden sollte.

Die allgemeine Selbstbeteiligung steht in der Policenübersicht, bei Atlantic als fester Betrag oder Prozentsatz. Bei Atlantic und AIG wird das Gebäude zum Wiederaufbauwert versichert: zu den Kosten eines Neubaus. Liegt die Versicherungssumme darunter, kürzt Atlantic die Entschädigung anteilig, AIG kann sie anteilig kürzen.

Unterschiede zeigen sich bei Sonderrisiken. Überschwemmungen entstehen auf Zypern laut EU-Kommission vor allem, wenn Flüsse und Bäche über die Ufer treten. Vor Ort in Paphos sehe ich nach Starkregen überflutete Straßen an tiefer gelegenen Stellen. Genau diese Schäden schließt die Genikes-Police aus, ebenso Überflutungen durch das Meer.

Laut dem EU-Waldbrandinformationssystem EFFIS verbrannten 2024 auf Zypern 3.529 Hektar, beim größten Brand im Bezirk Paphos über 1.600 Hektar. Bei Genikes ist Waldbrand eine Zusatzdeckung. Korrosion und Rost, wie sie Salzluft an der Küste verursacht, schließt AIG als allmähliche Abnutzung aus. Ist ein Gebäude schlecht instand gehalten, kann AIG zudem einen Abzug für Abnutzung vornehmen.

Hausrat- und Haftpflichtversicherung

Die Hausratversicherung ersetzt Schäden am beweglichen Hausrat wie Möbel, Haushaltsgeräte, Kleidung und Wertsachen, etwa nach Feuer, Wasserschaden oder Diebstahl. Bei AIG muss die Hausratsumme für eine Neuanschaffung gleicher Art und Güte reichen, sonst kann AIG die Entschädigung anteilig kürzen. Der Versicherungsmakler Pitsas Insurances rät zu einer Inventarliste und dazu, teure Gegenstände wie Schmuck, Kunst und Teppiche mit Rechnungen gesondert anzugeben. In der Ferienhaus-Deckung von Beazley gehören Wertsachen nicht zum Hausrat, für einen einzelnen Gegenstand gilt eine Grenze von 3.000 €, sofern die Policenübersicht nichts anderes vorsieht. Schäden an einer unmöblierten Wohnung schließt AIG ganz aus.

Die Haftpflicht zahlt, wenn Dritten wie Besuchern, Mietern oder Nachbarn durch die Immobilie ein Schaden entsteht. In der AIG-Police liegt die Deckungssumme für Eigentümer bei 1.000.000 € zuzüglich Abwehrkosten, bei Beazley steht sie in der Policenübersicht. Wer eine Haushaltshilfe beschäftigt, braucht laut Pitsas eine Arbeitgeberhaftpflicht, die sich über die Hausversicherung mitversichern lässt.

Versicherung bei Ferienvermietung (Airbnb)

Wer eine ganze möblierte Zweitwohnung, ein Haus oder eine Villa an Feriengäste vermietet, etwa über Airbnb, braucht nach dem Hotel- und Tourismusunterkünftegesetz (N. 34(I)/2019) eine Eintragung beim Vizeministerium für Tourismus, ohne sie ist diese Vermietung verboten. Die Registrierung kostet 222 €.

Der Eigentümer erklärt dabei, eine gültige Police mit mindestens All-Risk-, Feuer- und Haftpflichtdeckung zu haben. Eine falsche Erklärung ist strafbar. Eine Mindestsumme nennen weder das Gesetz noch das Online-Antragsformular. Die Police wird nicht eingereicht, muss aber für Kontrollen aufbewahrt werden.

Gewöhnliche Wohnpolicen passen nicht immer zur Vermietung. AIG schließt unter anderem Unfallschäden aus, solange die Wohnung an Personen außerhalb der Familie vermietet ist. Beazley und AIG verpflichten den Eigentümer, Änderungen seiner Angaben zu melden. Mit Mieteinnahmen und Kosten einer Vermietung befasst sich unser Ratgeber zur Vermietungsrendite.

Nach einem versicherten Schaden zahlt AIG für Mietausfall oder Ersatzunterkunft bis zu 10 % der Gebäudesumme. Beazley ersetzt bei Ferienhäusern den Mietausfall höchstens sechs Monate lang und bis zu 10 % der Versicherungssumme, nicht aber Buchungen, die erst nach dem Schaden eingehen.

Versicherung beim Neubaukomplex und in Wohnanlagen

Für Wohnanlagen, die als Gemeinschaftsgebäude beim Katasteramt eingetragen sind (ab fünf Einheiten, kleinere auf Antrag), regelt das Gesetz über unbewegliches Eigentum (Cap. 224) die Gemeinschaftsversicherung. Der Verwaltungsausschuss muss das ganze Gebäude bei einem zugelassenen Versicherer gegen Feuer, Blitz und Erdbeben in Höhe des von ihm angesetzten Wiederaufbauwerts versichern. Weitere Gefahren sind nur zu versichern, wenn Eigentümer mit mehr als 50 % der Anteile das beschließen. Die Prämie zahlen alle Eigentümer über die Gemeinschaftskosten.

Ob eine Police nur die Gemeinschaftsbereiche oder das ganze Gebäude erfasst, hängt laut dem Versicherer Cosmos vom Vertrag ab, gesetzlich vorgeschrieben ist bei eingetragenen Gemeinschaftsgebäuden das ganze Gebäude. Möbel und persönliche Sachen sind nach Angaben einer Kanzlei in Paphos nicht automatisch mitversichert. Wasserschäden, die in einer Wohnung entstehen, kann die Gemeinschaftspolice ausschließen oder begrenzen. Die Kanzlei verweist dafür auf eine eigene Wohnungsversicherung.

Die erste Eigentümerversammlung ist binnen drei Monaten nach der Eintragung des Gebäudes einzuberufen. Für die Zeit davor, wenn der Bauträger die Anlage verwaltet und die Eigentumsurkunden noch nicht ausgestellt sind, haben wir keine gesetzliche Versicherungsregel gefunden. Wie lange die Police des Bauträgers läuft, regelt der Kaufvertrag. Ein Gesetzentwurf zur Verwaltung von Gemeinschaftsgebäuden wird nach unserem Stand (Oktober 2026) noch im Parlamentsausschuss behandelt.

Was kostet eine Immobilienversicherung auf Zypern?

DigiCare gibt Richtwerte für 2026 an. Die Prämie richtet sich laut der Agentur nach dem Wiederaufbauwert (Wiederherstellungswert), nicht nach dem Marktpreis. Für eine kleine Wohnung mit 80.000 bis 120.000 € Wiederaufbauwert nennt sie 120 bis 200 € pro Jahr nur für das Gebäude, mit Hausrat und Haftpflicht 220 bis 350 €. Für eine Villa mit 150.000 bis 250.000 € Wiederaufbauwert sind es 180 bis 300 € beziehungsweise 350 bis 550 €.

Erdbebenschutz ist in diesen Paketen nicht enthalten. Amtliche Durchschnittsprämien für Wohnimmobilien haben wir nicht gefunden.

Als weitere Faktoren führt die Agentur Versicherer, Lage, Bauweise und Einbruchsicherung an. Pitsas Insurances (Artikel von 2022) nennt zusätzlich Baujahr, Fläche, Schadenhistorie und Mieteinnahmen. Eine höhere Selbstbeteiligung senkt laut Pitsas in der Regel die Prämie, für eine Kombination aus Gebäude- und Hausratversicherung sei ein Rabatt wahrscheinlich, bei der Verlängerung der Police lasse sich ein neues Angebot einholen.

Der Makler unterscheidet All-Risk-Policen, die alle Gefahren mit wenigen Einschränkungen decken, von Named-Perils-Policen, die nur die ausdrücklich genannten Gefahren decken. All-Risk-Verträge bieten auf Zypern nach Darstellung des Maklers nur internationale Versicherer an. Bei Named Perils bleiben viele Gefahren ungedeckt. Zu den Ausschlüssen gehören bei AIG etwa allmähliche Abnutzung, Feuchtigkeit, Schimmel und Fäulnis.

Steuerpflichtige auf Zypern können Prämien für Hausversicherungen gegen Naturkatastrophen bis 500 € vom zu versteuernden Einkommen abziehen (EY).

Zyprischer oder deutscher Versicherer?

Neben lokalen Versicherern darf auch ein deutscher Versicherer oder eine andere Gesellschaft aus EU- und EWR-Staaten ein Haus auf Zypern versichern. Voraussetzung ist eine Anmeldung bei der Heimataufsicht, mit Niederlassung oder im freien Dienstleistungsverkehr. Die zyprische Aufsicht ICCS führt dafür eigene Listen in ihrem Register der Versicherer, Makler stehen in einem gesonderten Register.

Abgeschlossen wird direkt beim Versicherer oder über eine Agentur oder einen Makler. Makler und manche Agenturen können Angebote mehrerer zugelassener Versicherer vergleichen, ein Versicherer bietet direkt nur seine eigenen Tarife an. Daneben gibt es internationale Spezialversicherer für Ferienimmobilien im Ausland. Ob Zypern, Erdbeben, Leerstand und Vermietung eingeschlossen sind, regeln deren Bedingungen.

Welches Recht gilt, regelt die EU-Verordnung Rom I. Wählbar ist das Recht des Landes, in dem die Immobilie liegt, oder des Landes, in dem der Versicherungsnehmer gewöhnlich lebt. Ohne Rechtswahl gilt zyprisches Recht.

Die Musterbedingungen des Versicherungsverbands GDV für Wohngebäude sind auf deutsche Verhältnisse zugeschnitten: Muss ein Gebäude an anderer Stelle neu errichtet werden, ist das nur innerhalb Deutschlands vorgesehen. Ob ein deutscher Versicherer ein Haus auf Zypern versichert, entscheidet er im Einzelfall.

Der Rechtsschutz gilt laut GDV-Musterbedingungen in Europa und den Anliegerstaaten des Mittelmeers, wenn dort ein Gericht oder eine Behörde zuständig ist. Das Objekt muss im Versicherungsschein stehen. Manche Tarife beschränken den Wohnungs-Rechtsschutz auf Immobilien im Inland.

Bei Streit mit einem zyprischen Versicherer ist nach einer Beschwerde beim Unternehmen der Financial Ombudsman zuständig. Die Verfahren laufen auf Englisch oder Griechisch, die Entscheidung ist unverbindlich.

Schadensfall und Versicherungssumme

Fristen und Pflichten im Schadensfall stehen in den Bedingungen der jeweiligen Police. AIG verlangt eine unverzügliche Meldung, Atlantic eine Schadensmeldung binnen 30 Tagen. Diebstahl und Einbruch sind bei beiden sofort der Polizei zu melden. Einen Diebstahl, der nicht innerhalb von sieben Tagen nach seiner Entdeckung bei der Polizei angezeigt wird, ersetzt AIG nicht.

Zur Dokumentation verlangt AIG Kostenvoranschläge sowie Wert- und Eigentumsnachweise. Genikes untersagt Reparaturen, bevor der Versicherer den Schaden begutachtet hat oder Gelegenheit dazu hatte.

Eine automatische Anpassung der Versicherungssumme an steigende Baukosten bietet nicht jede Police: Genikes sieht sie für Wohnungen vor, AIG nicht. Die Preise für Baumaterial lagen laut Statistikamt im August 2026 um 3,39 % über dem Vorjahresmonat. Wird die Summe nicht regelmäßig angepasst, droht eine Unterversicherung (siehe oben).

Ab wann der Käufer selbst eine Versicherung braucht, hängt vom Kaufvertrag ab. Laut einer Kanzlei in Paphos kann der Vertrag Risiko oder Besitz schon vor der Übertragung der Title Deeds auf den Käufer übergehen lassen.

Häufig gestellte Fragen zur Immobilienversicherung auf Zypern

Ist eine Gebäudeversicherung auf Zypern für Sie Pflicht?

Für private Eigentümer ist sie nach unserer Recherche gesetzlich nicht vorgeschrieben, außer bei registrierter Ferienvermietung und in eingetragenen Wohnanlagen, wo der Verwaltungsausschuss versichert. Neben der Bank of Cyprus verlangen auch AstroBank und Ancoria für einen Immobilienkredit eine Versicherung der Immobilie, AstroBank mit Abtretung der Police. Die oft genannte Haftpflicht von 100.000 € für Ferienvermietung haben wir in den amtlichen Vorgaben nicht gefunden, sie taucht bei Versicherungsvermittlern auf.

Was gilt, wenn Ihre Ferienimmobilie auf Zypern länger leer steht?

Dann kommt es auf die Leerstandsklauseln an. Genikes schließt in der Hausversicherung Schäden aus, wenn das Haus mehr als 31 Tage am Stück leer steht. AIG stuft eine Wohnung nach mehr als 60 Tagen Leerstand als unbewohnt ein. Atlantic schließt nach 90 Tagen unter anderem Sturm, Wasser und Diebstahl aus, sofern keine Erweiterung für unbegrenzten Leerstand vereinbart ist.

Was passiert, wenn Sie keine Gebäudeversicherung haben?

Die Schäden trägt der Eigentümer selbst. Einen festen staatlichen Entschädigungsfonds haben wir nicht gefunden. Abgesehen von Hilfen für bedürftige Gruppen beschließt der Ministerrat bei größeren Katastrophen Entschädigungen jeweils für ein einzelnes Ereignis. Nach dem Unwetter vom 29. August 2026 erhielten nicht versicherte, dauerhaft selbst bewohnte Häuser mit Baugenehmigung 80 % des Schadens, höchstens 20.000 € für das Gebäude.

Welche laufenden Kosten fallen bei Ihrem Haus auf Zypern zusätzlich an?

Neben der Versicherung erheben die Kommunen Gemeindegebühren, in Wohnanlagen kommen die Gemeinschaftskosten hinzu. Die einzelnen Posten erklärt unser Ratgeber zu Gebühren und Abgaben.

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Versicherungsberatung.

Stand: Oktober 2026