Immobilien Zypern
Strukturierte Vorauswahl passender Immobilien auf Zypern – nach Budget, Standort und Kaufzeitraum.
Immobilien auf Zypern haben zuletzt deutlich an Wert gewonnen. Der Hauspreisindex des zyprischen Statistikamts CYSTAT stieg im zweiten Quartal 2026 laut vorläufiger Schätzung um 7,9 % gegenüber dem Vorjahr, der Index der Zentralbank Zyperns um 8,5 %. Langfristig fällt das Plus geringer aus: Seit Mitte 2015 stiegen die Preise laut Zentralbank-Index nominal im Schnitt um rund 3,6 % pro Jahr.
Dieser Ratgeber erklärt, was die amtlichen Indizes messen und wie sich die Preise nach Region und Objektart entwickeln. Er zeigt, was zur Prognose bekannt ist und wie viel vom Wertzuwachs nach Kaufnebenkosten und Steuern bleibt. Die Angaben beziehen sich auf den Süden der Insel. Worauf es beim Kauf selbst ankommt, beschreibt unser Ratgeber aus der Kaufpraxis. Mieteinnahmen und Nettorendite behandelt unser Ratgeber zu Erträgen aus Vermietung, Kosten und Ablauf einer Kapitalanlage erklärt der Ratgeber zum Kauf als Geldanlage.
Wertsteigerung 2026: Wie stark die Immobilienpreise aktuell steigen
Zwei amtliche Indizes messen die Immobilienpreise auf Zypern, und sie kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Der Hauspreisindex (HPI) von CYSTAT wertet die beim Katasteramt eingereichten Kaufverträge für neue und bestehende Wohnimmobilien aus. Der Residential Property Price Index (RPPI) der Zentralbank beruht dagegen auf Gutachten, die Banken bei der Kreditvergabe, bei Umschuldungen und Neubewertungen in Auftrag geben.
| Quartal | CYSTAT, alle Wohnimmobilien | Zentralbank, gesamt | Zentralbank, Wohnungen | Zentralbank, Häuser |
|---|---|---|---|---|
| 2. Quartal 2025 | 2,9 % | 4,7 % | 5,3 % | 3,4 % |
| 3. Quartal 2025 | 4,2 % | 5,0 % | 6,4 % | 2,6 % |
| 4. Quartal 2025 | 6,0 % | 7,1 % | 9,7 % | 3,4 % |
| 1. Quartal 2026 | 3,4 % | 7,5 % | 10,8 % | 3,0 % |
| 2. Quartal 2026 | 7,9 % | 8,5 % | 8,9 % | 5,8 % |
Veränderung im Jahresvergleich (gegenüber dem Vorjahresquartal). Quelle: CYSTAT (letzter Wert vorläufig), Zentralbank Zyperns. Auswertung: immobilienzypern.de.
Die Entwicklung der letzten fünf Quartale zeigt: Der Anstieg im Zentralbank-Index gegenüber dem Vorjahr wird seit Mitte 2025 von Quartal zu Quartal größer, von 4,7 % auf 8,5 %. Im Jahresdurchschnitt legte er 2024 um 6,7 % und 2025 um 5,4 % zu. Wohnungen verteuerten sich 2025 um 6,2 %, Häuser um 3,7 %.
Die Werte von CYSTAT schwanken stärker, wie die Tabelle zeigt. Ein Grund ist die Methode. Die Zentralbank glättet ihre Schätzungen, sodass Wendepunkte am Markt mit kurzer Verzögerung sichtbar werden. CYSTAT veröffentlicht zunächst vorläufige Werte und korrigiert sie später teils deutlich: Für das dritte Quartal 2025 meldete das Amt anfangs 0,1 %, nach der Revision 4,2 %.
Beide Reihen gliedern den Markt unterschiedlich auf. CYSTAT unterscheidet nach Neubau und Bestand, die Zentralbank nach Wohnungen, Häusern und Bezirken. Einzelne Quartalswerte der beiden Reihen können daher deutlich voneinander abweichen.
Zypern im Vergleich mit Deutschland und dem Euroraum
Im Schnitt der letzten vier Quartale stiegen die Immobilienpreise auf Zypern etwas stärker als im Euroraum, mit rund 5,4 % gegenüber 4,7 %. Laut Eurostat lag das Plus im zweiten Quartal 2026 im Euroraum bei 4,0 %.
| Land | Jahresvergleich 2. Quartal 2026 | Anstieg seit 2015 |
|---|---|---|
| Zypern | 7,9 % (vorläufig) | 59 % |
| Deutschland | 0,6 % (vorläufig) | 54 % |
| Österreich | 5,1 % (vorläufig) | 75 % |
| Euroraum | 4,0 % | 60 % |
| Spanien | 12,1 % | 101 % |
| Portugal | 16,5 % | 201 % |
Hauspreisindex, alle Wohnimmobilien; Anstieg vom Jahresdurchschnitt 2015 bis Mitte 2026. Quelle: Eurostat, für Zypern mit Daten des Statistikamts CYSTAT. Auswertung: immobilienzypern.de.
Seit 2015 sind die Preise auf Zypern damit etwa so stark gestiegen wie im Euroraum. In den letzten fünf Jahren haben sie um 37 % zugelegt, in Deutschland nur um gut 1 %.
Wertsteigerung nach Region: Limassol, Paphos, Larnaka, Nikosia, Famagusta
Preisindizes nach Bezirken veröffentlicht nur die Zentralbank. CYSTAT weist einen Gesamtwert für das von der Republik kontrollierte Gebiet aus. Im zweiten Quartal 2026 stiegen die Preise in allen fünf Bezirken im Süden:
| Bezirk | gesamt | Wohnungen | Häuser | Indexstand (1. Quartal 2010 = 100) |
|---|---|---|---|---|
| Famagusta (freier Teil) | 10,0 % | 7,4 % | 10,5 % | 102,8 |
| Larnaka | 9,8 % | 7,9 % | 8,9 % | 104,0 |
| Paphos | 9,6 % | 18,5 % | 3,1 % | 119,4 |
| Limassol | 7,8 % | 7,8 % | 4,3 % | 128,5 |
| Nikosia | 5,7 % | 4,6 % | 4,4 % | 90,3 |
Veränderung im Jahresvergleich, April bis Juni 2026; Indexstand gesamt. Daten der Zentralbank, ausgewertet von immobilienzypern.de.
Im ersten Quartal 2026 sah die Rangfolge anders aus: Famagusta stagnierte (0,0 %), Paphos lag bei 6,4 %.
Langfristige Unterschiede zeigt der Indexstand: Limassol liegt 28 % über dem Niveau von Anfang 2010, Nikosia noch knapp 10 % darunter. Für Paphos nennen manche Ratgeberseiten ohne Quellenangabe stabile Zuwächse von 5 bis 10 % pro Jahr. Im Index der Zentralbank lag das Plus dort von 2022 bis 2025 im Jahresdurchschnitt zwischen 7,7 und 12,1 %. Seit Anfang 2010 sind es aber nur gut 1 % pro Jahr, weil die Preise lange fielen oder stagnierten.
Die EU-Kommission erklärt die höheren Preise in Küstenorten wie Limassol, Paphos und Larnaka mit Tourismus, ausländischen Unternehmen und der hohen Nachfrage nach Immobilien, auch zur Kurzzeitvermietung. Dort liegen die Preise 39 % über dem Landesdurchschnitt. Vor Ort in Paphos beobachte ich, dass neue Wohnanlagen vor allem an Orten entstehen, wo Straßen und andere Infrastruktur ausgebaut werden.
Auch die Nachfrage unterscheidet sich. Laut Katasteramt wurden von Januar bis September 2026 in Paphos 18 % und in Limassol 17 % mehr Kaufverträge für Immobilien hinterlegt als im Vorjahreszeitraum, in Nikosia 6 %.
Wohnungen, Häuser, Neubau: Wo der Wert stärker steigt
Wohnungen verteuern sich laut Zentralbank stärker als Häuser, im Jahresdurchschnitt jedes Jahr seit 2017. Zwischen Neubau und Bestand liegt dagegen keiner dauerhaft vorn. Nach den CYSTAT-Daten bei Eurostat stiegen die Preise für Neubauten im zweiten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 9,8 %, für Bestandsimmobilien um 4,2 %. Über zwei Jahre lag der Bestand vorn, über fünf Jahre entwickelten sich beide nahezu gleich, über zehn Jahre führte der Neubau mit 96 % gegenüber 43 %.
Der Neubau-Index erfasst neu gebaute Wohnimmobilien, meist beim ersten Verkauf durch den Bauträger. Verkauft der Bauträger vor dem Erstbezug, fällt Mehrwertsteuer an. Seit September 2026 gilt als Erstbezug gesetzlich eine Nutzung von mindestens 18 Monaten. Zuvor galt eine Frist von fünf Jahren ab Fertigstellung. Nach dem Erstbezug ist der Verkauf in der Regel mehrwertsteuerfrei.
Amtliche Zahlen zu Preisaufschlägen für Käufe vor Fertigstellung (Off-Plan), Meerblick oder Strandnähe gibt es nicht. Die Zentralbank berücksichtigt in ihrer Methodik die Lage in einem Touristengebiet und den Meerblick als Preismerkmale, veröffentlicht dafür aber keine Aufschläge.
Immobilienpreise auf Zypern: Entwicklung seit 2008
Der Index der Zentralbank erreichte im dritten Quartal 2008 einen Höchststand, der erst 2026 übertroffen wurde. Ob der Anstieg davor eine Blase war, lässt sich am Index allein nicht ablesen. Nach dem Höchststand fielen die Preise, nur 2009 kurz unterbrochen, mehr als sieben Jahre lang, am stärksten in den Jahren der Banken- und Schuldenkrise. Im April 2013 vereinbarte Zypern ein Hilfsprogramm mit der EU-Kommission, der EZB und dem IWF. Den Tiefpunkt erreichte der Index im zweiten Quartal 2016, rund 32 % unter dem Höchststand von 2008.
Seitdem steigen die Preise wieder, seit 2022 deutlich schneller. In der Corona-Zeit blieben sie nahezu stabil: Von Ende 2019 bis Ende 2021 stieg der Index um gut 3 %. Wohnungen liegen seit Ende 2023 über dem Niveau von 2008, Häuser noch rund 10 % unter ihrem Höchststand.
Eigene Berechnung aus der Indexreihe der Zentralbank (Gutachterbewertungen, 2006 bis 2026).
Was die Preise treibt: Nachfrage, Angebot und Zinsen
Die Zentralbank führt den Anstieg im zweiten Quartal 2026 vor allem auf die starke Nachfrage ausländischer und in geringerem Maß einheimischer Käufer zurück. Hinzu kommen steigende Baukosten, auch wegen fehlender Arbeitskräfte. Im selben Quartal wurden 2.107 Immobilien an ausländische Käufer verkauft, 22,7 % mehr als ein Jahr zuvor. Laut Katasteramt wurden in den ersten neun Monaten 2026 rund 14 % mehr Kaufverträge hinterlegt als im Vorjahreszeitraum.
Auch das Angebot wächst. Von Januar bis Juni 2026 wurden Baugenehmigungen für 11.100 Wohneinheiten erteilt, 67,8 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Der Zuwachs entfiel fast ausschließlich auf Mehrfamilienhäuser. Laut Statistikamt werden seit der Umstellung des Genehmigungsverfahrens im Juli 2024 auch viele ältere Papieranträge bearbeitet.
Der Durchschnittszins für neue Wohnungsbaukredite stieg von 3,00 % im November 2025 auf 3,31 % im August 2026. Zuvor war er von rund 4,3 % Ende 2024 gesunken, was noch nachwirken kann. Das Volumen neuer Wohnungsbaukredite wuchs im zweiten Quartal 2026 um 14,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Wie hoch die Beleihung für ausländische Käufer ausfällt, beschreibt der Ratgeber zu Hypothek und Zinsen.
Eine Aufenthaltserlaubnis über den Kauf von Neubauten ab 300.000 € plus Mehrwertsteuer können nur Bürger aus Drittstaaten beantragen. Ob Nachfrage, Baukosten und Zinsen die Preise dauerhaft treiben, lässt sich aus den amtlichen Daten nicht ableiten.
Prognose: Steigen die Immobilienpreise auf Zypern weiter?
Bisher ja: Getragen von anhaltend starker Nachfrage lagen die Preise im zweiten Quartal 2026 je nach Index 7,9 bis 8,5 % über dem Vorjahresquartal. Eine amtliche Zahl für die kommenden Jahre gibt es nicht. Weder bei der Zentralbank noch bei der EU-Kommission oder dem IWF haben wir eine kurz- oder langfristige Preisprognose gefunden. Die Projektionen der Zentralbank reichen bis 2028 und enthalten keine Immobilienpreise. Ein Ausblick auf 2030 oder 2035 fehlt damit.
Eine Maklerseite nannte schon im August 2025 für 2026 Zuwächse von 5 bis 8 %, ohne Quellenangabe. Prognosen für Deutschland lassen sich nicht auf Zypern übertragen, denn in Deutschland stiegen die Preise zuletzt kaum.
Die IWF-Mission sah im Mai 2026 keine Anzeichen einer Überbewertung. Die Zentralbank sieht im Finanzstabilitätsbericht vom Juli 2026 landesweit ebenfalls keine allgemeine Überbewertung. Ihre Warnungen beschreibt der Abschnitt zu den Risiken.
Frühindikatoren weisen in beide Richtungen. Die Zentralbank zitiert dazu die Konjunkturumfragen der EU-Kommission. Darin lag der Saldo der Verkaufspreiserwartungen für die nächsten drei Monate von Januar bis April 2026 bei 40,7, ein Jahr zuvor bei 23,5. Gleichzeitig erwartet die Zentralbank, dass das Angebot an Wohneinheiten mittelfristig weiter wächst.
Risiken für die Wertsteigerung
Eine wichtige Schwachstelle sieht die Zentralbank in der teilweisen Abhängigkeit von ausländischer Nachfrage. Laut ihrem Finanzstabilitätsbericht (auf Griechisch) ist Paphos im Vergleich der Bezirke am anfälligsten. Auch Limassol und Larnaka sind in erheblichem Maß auf Käufer aus dem Ausland angewiesen. Ein abrupter Rückgang dieser Nachfrage könnte Verkaufszahlen und Bewertungen unter Druck setzen. Statt von einer Überhitzung spricht der Bericht von gestiegenen Verwundbarkeiten nach dem langen Preisanstieg.
Geopolitik kann den Markt belasten, aber auch stützen. Nach Einschätzung der Zentralbank hat die Eskalation der Nahost-Konflikte Anfang 2026 die Risiken für die Finanzstabilität erhöht. Die EU-Kommission hält es zugleich für möglich, dass regionale Spannungen zusätzliche Nachfrage ausgelöst haben.
Die EZB hat ihre Leitzinsen 2026 zweimal angehoben, was Kredite verteuern kann. Ein weiteres Risiko sind die großen Immobilienbestände von Gesellschaften, die notleidende Kredite aufgekauft haben. Massenverkäufe könnten die Preise drücken. Anzeichen dafür sieht die Zentralbank derzeit nicht. Die Staatsverschuldung ist dagegen bis Ende 2025 auf 55 % der Wirtschaftsleistung gesunken.
Kaufnebenkosten und Steuern: Ab wann der Wertzuwachs die Kosten deckt
Ein Wertzuwachs muss zuerst die Kaufnebenkosten wieder hereinholen. Die Tabelle zeigt für eine Immobilie zu 300.000 €, wie lange das beim durchschnittlichen jährlichen Anstieg seit Mitte 2015 (3,6 % im Index der Zentralbank) dauern würde.
| Kauf | Nebenkosten | Jahre bis zum Ausgleich |
|---|---|---|
| Neubau, 19 % Mehrwertsteuer | 57.000 € | rund 5 |
| Neubau, 5 % Mehrwertsteuer (Hauptwohnsitz) | 15.000 € | rund 1,4 |
| Wiederverkauf (Bestandsimmobilie), Grunderwerbsteuer (Transfer Fees) nach 50 % Ermäßigung | 8.600 € | rund 0,8 |
Eigene Rechnung: Jahre = ln(1 + Nebenkosten/Preis) / ln(1,036); ohne Anwalt, Makler und Kredit; Vergangenheitswerte, keine Prognose. Die Stempelsteuer entfällt seit Januar 2026.
Der Satz von 5 % gilt nur unter bestimmten Voraussetzungen, zum Beispiel für die ersten 130 m². Wird die Wohnung vor Ablauf von zehn Jahren nicht mehr als Hauptwohnsitz genutzt, muss die Differenz zum vollen Satz anteilig für die restliche Zeit nachgezahlt werden. Weitere Kosten wie das Anwaltshonorar erläutert unser Ratgeber zu Anwalt und Gebühren.
Getrennte Verkaufszahlen für Bestandsimmobilien weist Eurostat für Zypern nicht aus.
Beim Verkauf fallen auf Zypern 20 % Capital Gains Tax (CGT) an, auch für Verkäufer ohne Wohnsitz dort. Kaufpreis und Investitionen werden dabei an die Inflation angepasst. Seit 2026 gilt ein lebenslanger Freibetrag von insgesamt 30.000 €. Für einen mindestens fünf Jahre selbst bewohnten Hauptwohnsitz liegt er unter weiteren Bedingungen bei 150.000 €. Genutzt werden kann nur einer der beiden Beträge.
Wer in Deutschland steuerlich ansässig ist, versteuert den Gewinn nach § 23 EStG, wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen. Das gilt nicht, wenn die Immobilie ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde. Die zyprische Steuer wird dabei angerechnet.
Für in Österreich Ansässige stellt das Doppelbesteuerungsabkommen solche Gewinne frei. Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften im Ausland besteuert die Schweiz nicht.
Nordzypern: Keine Daten in den amtlichen Indizes, Warnungen vor dem Kauf
Die Indizes von Zentralbank und Statistikamt erfassen nur das von der Regierung der Republik Zypern kontrollierte Gebiet. Die hohen Zuwächse, die Maklerportale für Nordzypern nennen, lassen sich nicht mit amtlichen Daten vergleichen.
Das Auswärtige Amt verweist auf möglicherweise ungeklärte Eigentumsverhältnisse, insbesondere im Norden, sowie auf erhebliche rechtliche und finanzielle Risiken beim Immobilienerwerb. Bei solchen Geschäften, vor allem im Norden, auch bei Werbung oder Vermittlung, muss laut Amt aktuell mit Strafverfolgung durch die Behörden der Republik Zypern gerechnet werden. Als Risiko für Käufer nannte die britische Regierung 2019 eine mögliche Rückgabe von Immobilien an ihre ursprünglichen Eigentümer im Fall einer Lösung des Zypernkonflikts.
Häufige Fragen zur Wertsteigerung von Immobilien auf Zypern
Mit wie viel Wertsteigerung pro Jahr können Sie rechnen?
Das hängt stark vom Kaufzeitpunkt ab. Im Index der Zentralbank lag der nominale Zuwachs in den letzten fünf Jahren bei 6,6 % pro Jahr. Wer zum Höchststand 2008 gekauft hat, kommt auf 0,1 % pro Jahr. Nach Abzug der Inflation blieben im Durchschnitt der Jahre 2015 bis 2025 rund 1,5 % pro Jahr (Vergangenheitswerte, keine Prognose).
Können Sie damit rechnen, dass die Preise in den nächsten zehn Jahren weiter steigen?
Eine amtliche Prognose für diesen Zeitraum gibt es nicht. In den zehn Jahren seit dem Tiefpunkt Mitte 2016 stieg der Index der Zentralbank um rund 50 %, zuvor waren die Preise mehr als sieben Jahre lang gefallen.
Schreiben Sie uns kurz per WhatsApp, was Sie suchen, und wir melden uns bei Ihnen. Die Anfrage ist kostenlos und unverbindlich.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Stand: Oktober 2026
